Bir ülkede konut fiyatları üst üste iki yıl euro bazında yüzde 15 kadar artarken, boş konut stoğu 600 bin olabilir mi? Üstelik de o ülkenin nüfusu hepi topu 4 milyon bile değilken? Mantıklı gelmese de oluyor; Hırvatistan bunun örneği. “Konut fiyatlar çok şişti, bunun sonu nereye varacak? Üç vakte kadar bir çöküş ihtimali var mı acaba?” Merak etmeyin, bu soru sadece Türkiye’de değil, Avrupa’dan Asya’ya pek çok yerde soruluyor son dönemde.
Koronavirüs için yapılan hesapsız kitapsız zorunlu harcamaların ardından Rusya-Ukrayna Savaşı’nın getirdiği yaptırımlar ve yıkımla küresel ekonomi de dengesini yitirince, borçlanma ve karşılıksız para basma sarmalı içinde enflasyon “32 keskin dişli canavar” olarak herkesin canını yaktı, yakıyor.
2015-2020 arasında Avrupa Birliği’nde yüzde 1 civarında olan yıllık enflasyon, 2022’de yüzde 8.8’i vurdu. 2023 başında yüzde 10 bile geçilmişti ama yıl sonunda doğru yeniden yüzde 3’ün altı görülmeye başlandı.
Kontrollü enflasyon sırasında mortgage faizleri hayli makulken, yaklaşan fırtınanın farkında olanlar konut kredilerine yüklendi, elindeki paranın enflasyonda erimesinden korkan ve başka alternatif yatırkm aracı bulamayanlar da Avrupa’da emlak sektörüne akın etti ve görülmemiş fiyat artışları eski kıtayı sardı.
Birkaç yıl önce dairelerde metrekare fiyatının bin 500-2 bin euro arasında dolandığı Zagreb’de, artık fiuyatlar 2 bin 500- 3 bin euro seviyesine çıktı. Ama işte son birkaç aydır durgunluk Hırvatistan’da da başladı. Kıyılarda yazlıkçılara yüksek fiyatlarla satılan emlaklar da kapanan sezonla birlikte kış uyusuna yattı.
Ülkede fiyatlar tarihi zirvesini görmüşken, boş dairelerin sayısının da son 10 yıl içinde yüzde 43 artarak, 600 bine çıktı. Sadece Zagreb ve çevresinde bu sayı 54 bin. Hırvatistan’da 2011’den 2021’e kadar daire sayısı yüzde 6.5 artarak 2.4 milyona yükselirken, dolu daire sayısı yüzde 4.2 azalmış. Uzmanlar bu artışı birkaç nedene bağlıyor: Daha iyi iş uğruna diğer AB ülkelerine göçenler, boş da olsa evlerini tutuyor. Parası olanlar enflasyon döneminde parasını “boş tutma pahasına” konuta yatırıyor.
Eski kıtada düşüşün sinyalleri yılbaşında resmen verilmeye başlanmıştı. Avrupa Birliği’nin istatistik ofisi Eurostat’ın son rakamlarına göre, ev fiyatları 2023 yılının ikinci çeyreğinde 2014’ten bu yana ilk kez yıllık bazda düştü. Sonrasında bu düşüşün hızlandığı tahmin ediliyor. İkinci çeyrekte en keskin yıllık düşüş yüzde 9.9 ile Almanya’da yaşandı, yüzde 7.6 ile Danimarka ve yüzde 6.8 ile İsveç sıralandı. Kiralar ise, savaştan kaçan Ukraynalıların akınıyla yüksek kalmaya devam etti. Örneğin Estonya’da yüzde 200, Litvanya’da yüzde 160’dan fazla arttı. Sorun sadece Avrupa ile sınırlı değil. Enflasyonla beslenen küresel emlak sektöründe çanlar çalıyor. İsviçre bankası UBS tarafından yapılan son araştırmaya göre, dünyanın 25 büyük şehrinde ev fiyatlarına daha yakından bakıldığında “keskin bir düşüş” var.
Onarın verdiği isimle “Küresel Emlak Balonu Endeksi” gayrimenkul fiyatlarının ortalama yüzde 5 düştüğünü ve trendin muhtemelen devam edeceğini gösteriyor. Ancak “balon” riski sadece Zürih ve Tokyo için var.
UBS de konut piyasasındaki dengesizlikleri özellikle Ukrayna Savaşı, COVID-19 salgını nedeniyle son iki yılda artan enflasyon ve faiz oranlarında küresel artışa bağlıyor.
